Mint pocsolyába a követ
Nem kellett sokat várni arra, hogy felpörögjön a lakáspiac. Ez persze egyelőre csak az érdeklődés szintjéig jutott: az ingatlan.comon például december 14-től január 6-ig terjedő időszakban 30 százalékkal több keresés történt az új lakóingatlanokra az előző év azonos időszakhoz képest, a magánszemélyek által feladott hirdetések száma pedig 64 százalékkal nőtt, vagyis a kínálati oldal is megélénkült.
A tendencia már látszik: a legtöbb ember a jelenlegi lakását adná el, majd az új CSOK által igyekszik majd újat vásárolni.
Mennyibe is kerül egy új építésű lakás?
A CSOK előírása szerint az alsó méretkorlát lakás esetében 60 m2-ben, családi ház esetében 90 m2 (mint később látni fogjuk, a felső korlátot eltörölték). Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten a 10+10 millió forintos támogatáshoz előírt, minimum 60 négyzetméternél nagyobb, új építésűként hirdetett lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 535 ezer forint volt.
A vidéki városokban persze jóval alacsonyabb az árszint. A második Székesfehérvár, ahol az átlagos négyzetméterár 380 ezer forint volt ebben az időszakban, majd Debrecen következik 345 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Kecskeméten 328 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, Győrben 307 ezer forint, Pécsett pedig 287 ezer forint, a falvakban még kisebb.
Mi lesz veled lakáspiac?
Az természetesen biztos, hogy az áfacsökkentés, valamint a CSOK átalakítása befolyásolja az ingatlanpiacot, és az építőipart, a kérdés a hogyan, és a mérték.
Az ÁFA csökkentése valószínűleg önmagában még nem okozott volna olyan keresletbővülést, ami az építőipart egyedül kihúzhatta volna a gödörből - mondta érdeklődésünkre Molnár Balázs, az Iránytű Intézet közgazdásza. Természetesen hasznos és előremutató lépés volt, de mivel az építőipari cégek várhatóan szinte teljes egészében lenyelik majd a csökkentést, így inkább csak a szektorban tevékenykedő vállalatok megtérülési rátájára lesz jótékony hatással.
Megjegyezte ugyanakkor, hogy a CSOK-kal együtt viszont a hatások egyelőre kiszámíthatatlanok. Eddig ilyen mértékű élénkítésre nem volt példa a magyar építőiparban, ráadásul a piac jelenlegi helyzete is egyedi, ugyanis egy eddig precedens nélküli visszaesésből lábadozik. Véleményem szerint egyelőre sem a kormány sem az érintett pénzintézetek nem rendelkeznek megbízható becslésekkel arra vonatkozóan, hogy a beruházások milyen mértékben fognak növekedni. Annyi bizonyos, hogy a lakossági kereslet számottevő mértékben bővül majd az intézkedések együttes hatására - mondta.
Az új lakásépítési engedélyek száma minden bizonnyal dinamikusan növekszik majd a CSOK hatására, de a teljes építőipar – az alapanyaggyártó-ipar, az építőipari kereskedelem, a tervezés és a kivitelezés – felfutása időigényesebb folyamat lesz. Mindenesetre jelenthet 2016 fordulópontot, hasonlóan, mint a 2001-ben bevezetett Szocpol esetében. Az építőipar felfutása akkor is egy több éves folyamat volt, de a fordulópontot a bevezetés éve jelentette - mondta Molnár a jövőt firtató kérdésünkre.
Kik járnak jól?
Az Iránytű Intézet szakértője szerint a CSOK feltételrendszeréből adódóan a középosztály és a felső-középosztály számára jelent elsősorban lehetőséget, legalábbis az építőipari cégek árbevétel-bővülésének nagy részét ők adják majd. Az áralku során ezek a csoportok semmivel sem lesznek gyengébbek az építőipari vállalatoknál.
Érdekes és nagyon fontos kérdés, hogy az ingatlanpiaci árakat hogyan alakítja át az új rendszer.
Az első hónapokban nem várok áremelkedést - folytatja Molnár Balázs. Első körben ugyanis a vállalatok az elmúlt évekbeli veszteségeiket pótolják majd és a kapacitáskihasználtságukat növelik. Az árnövekedés akkor következhet be, ha a kereslet túl nagynak bizonyul a kínálathoz képest. Ez viszont időbe telik.
A használt lakások keresletbővülését lassíthatja az építőipar felfutása, ami – ha másra nem – arra mindenképp jó, hogy megakadályozza a piacon az eszközár-buborék kialakulását. A használt lakások ára tehát minden bizonnyal lassabban növekszik majd, mint az elmúlt hónapokban.
Molnár szerint nem valószínű, hogy a falvakban jelentősen bővül a lakáspiac, ugyanis itt nem a lakások minősége az első számú gond, hanem a falvak megtartóerejének hiánya. Mivel ez a CSOK-tól nem fog megváltozni, így nem lesz bővülés. Sőt! A magas támogatási összeg épp azt eredményezheti, hogy azok, akik eddig nem tudtak elköltözni a falujukból, azok most lehetőséget kapnak erre. Ahogy fentebb említettem, a középosztály és a felső-középosztály jár jól az intézkedéssel, így elsősorban a jómódú, jelentős vásárlóerővel rendelkező települések járnak jól. Ez persze könnyen hozzájárulhat a már ma is meglévő területi egyenlőtlenségek fokozódásához - mondta érdeklődésünkre az Iránytű Intézet közgazdásza.
Ki és milyen feltételekkel kaphatja meg?
Továbbra is szigorú feltétel a büntetlen előélet, valamint, hogy az igénylőt az igénylést megelőző 5 évben nem kötelezték a CSOK, vagy korában szocpol visszafizetésére. Új lakás, vagy hát építésekor feltétel, hogy az igénylőnek ne legyen 90 napja lejárt hiteltartozása, két évig biztosított volt, sőt, 180 napig dolgozott, de ebbe nem számít bele a közfoglalkoztatás.
A lakóingatlanok energiahatékonysági szintjét nem kell figyelembe venni a kedvezmény figyelembe vételénél. A jövőre vállalt gyermekek esetén elegendő lesz az is, ha csak az egyik szülő 40 év alatti. Eltörölték a támogatható ingatlanokra előírt 160 m2-es felső mérethatárt, beszámítható a külföldön szerzett biztosítási jogviszony az előírt fél éves biztosítási időszakba.
Használt lakóingatlanok vásárlása vagy bővítése esetén járó CSOK alapösszegét 10%-kal megemelték: egy gyermek után 550.000 - 600.000, két gyermek után 880.000 - 1.430.000, három gyermek után 1.320.000 - 2.200.000, négy vagy több gyermek után 1.760.000 - 2.750.000 forint jár majd.
Új építés esetén nemcsak a mérethatárt, hanem az értékhatárt is eltörölték: vagyis bármekkora ingatlan után jár majd a CSOK, kizárólag a gyerekszámtól függ annak mértéke. Nézzük:
Új ingatlanok esetén egy gyermek után egységesen 600.000 forint, kettő esetében 2.600.000, három vagy több gyermek esetén pedig egységesen 10.000.000 forint.
A háromgyermekes családok (vagy azt vállalók) a lakáscélú kölcsönhöz kedvezményes állami kamattámogatást is igényelhetnek, a kamat így nem haladhatja meg a 3%-ot. Időtartama 25 év, de maximálisan 10 millió forintig igényelhető.
Változás, hogy akár három gyermeket is lehet majd előre vállalni, melynek határideje 10 év lesz. Sokaknak az első kérdése, ezért nagyon fontos: nem feltétel, hogy az igénylőnek vagy családtagjainak ne legyen meglévő lakástulajdona vagy haszonélvezeti, használati joga a kedvezmény igénylésekor (jogos is, hiszen így gyakorlatilag 'majd mindenkit kizárnának a kedvezményből).
Felkészülnek a bankok
A bankok egyelőre maguk is fejlesztenek, hogy ki tudják szolgálni az ügyfelek várható rohamát. A Bankszövetség főtitkárának tájékoztatása szerint a pénzintézetek tömeg január közepétől már nagy számban tudják fogadni az igényléseket. Ehhez az kell, hogy mintegy 2500 fiók ügyintézőit felkészítsék a támogatással és a kedvezményes hitellel kapcsolatos kérdések megválaszolására. A főtitkár emlékeztetett: a csok azoknál a hitelintézeteknél lesz elérhető, amelyek rendelkeznek az erre vonatkozó állami keretszerződéssel, de a lakossági fókuszú bankok és takarékszövetkezetek jellemzően kínálják a terméket.
Összefoglalva tehát, a Családi Otthonteremtési Kedvezmény átalakítása jelentősen felbolygatja az ingatlanpiacot és az építőipart, ám az látszik, hogy a kedvezményt elsősorban a középosztály és a felső-középosztály tudja kihasználni. Míg az elmúlt időszakban főként használt lakás vásárlásához, valamint a meglévő lakás bővítéséhez igényelték a kedvezményt, a mostani változtatások hatására a fókusz áttevődött az új lakás vásárlására vagy építésére.