Míg tavaly nyáron mindössze 70 milliárd értékben kötöttek szerződést, addig idén már 105 milliárd forint volt ez a szám, ráadásul az ősz még durvább számokat hozhat. Összességében az év eleje óta a piac 41 százalékkal bővült, miközben a jelzáloghitelek 1,8 százalékkal csökkentek ugyanezen időszak alatt. Emlékeztetőül, 2013-ban 40 ezer lakáshitelt engedélyeztek, összesen 157 milliárd forint értékben.
A lakáspiacon tapasztalható élénkülésnek két fő mozgatórugóját látom. Az első magában a válságban keresendő. A háztartások éveken keresztül elhalasztották a lakásvásárlásokat a bankok hitelezési hajlandóságának csökkenése, a devizahitelezés miatti túlzott eladósodás és a válság okozta bizonytalanság miatt. Így tehát hiányzott a fizetőképes kereslet, ami a lakáseladókat is lassan, de folyamatosan engedményekre kényszerítette - mondta az Alfahir.hu megkeresésére Molnár Balázs, az Iránytű Intézet elemzője. A második fő mozgatórugó pedig az előzőből következik. Az Intézet elemző-közgazdásza emlékeztetett: a háztartások mérlegalkalmazkodása lényegében megtörtént, ami a hitelképességüket és előbb-utóbb a hitelfelvételi hajlandóságukat is megnövelte. Ezt erősítette az is, hogy a lakáspiacon rengeteg alulárazott ingatlant lehetett találni.
Az újra elinduló szocpol, azaz a Családok Otthonteremtési Kedvezménye itt inkább csak kiegészítő szerepet tölt be. Jókor lett elindítva, de önmagában nem magyarázza a növekedést.
Adj egy csok-ot
Az említett csok július 1-jével történt kibővítése óta csaknem 5 ezren igényelték azt, csaknem ötmilliárd forint értékben. Szabályos roham volt: az EMMI ugyanis egész évre mintegy 4 ezer igényléssel számolt, ehhez képest a jelenlegi kalkulációk szerint minimum 12 ezer igénnyel számol 2015-re. Mint ismert, a csokot egy gyermekkel, használt lakás vásárlására és bővítésre is lehet igényelni. A vissza nem térítendő támogatás a gyermekek számának, a lakás nagyságának, valamint annak energetikai besorolásának függvényében változhat 500 ezer és 3,25 millió forint között. A CSOK-nak, mint elődjének, a szocpolnak elsősorban kiegészítő szerepe van. Elsősorban azoknak a családoknak segít, akik már eleve rendelkeznek a lakásvásárláshoz szükséges forrással. Ők a támogatás igénybevételével korszerűbb vagy nagyobb lakáshoz juthatnak, illetve nagyobb anyagi biztonság mellett vághatnak bele lakásépítésbe vagy lakásvásárlásba. Ilyen értelemben tehát az otthonteremtési támogatás nagyon hasznos, de csodát nem szabad várni tőle, a teljes tranzakciószámot önmagában csak néhány ezerrel fogja megnövelni - emlékeztetett az elemző.
Nagy kérdés, hogy meddig tartható ez a növekedés. Korábbi elemzések szerint a válság utáni "kiigazításról" van szó csupán, vagyis a korábbi rendkívül beszűkült piac természetszerűleg áll vissza. Ezt erősíti meg nekünk Molnár Balázs is, aki szerint
mind a tranzakciószám növekedésének, mind az árnövekedésnek van helye, egyik sem érte még el ugyanis a válság előtti szintet. A tranzakciószám nagyjából fele annak, ami mellett már igazán élénk lakáspiacról beszélhetnénk, az átlagárak pedig csak a válság előttinek a 80%-át érik el reálértelemben.
Az elemző szerint ugyanakkor nem várható, hogy a növekedés ilyen ütemben sokáig folytatódjon. Lassan elfogynak azok a lakáseladók, akiknek a válság miatt hosszú ideig a nyakán volt egy-egy ingatlan és a folyamatos növekedés miatt a vevők is egyre árérzékenyebbek lesznek. Én arra számítok, hogy 2016-tól, de legkésőbb 2017-től egy stabilan, de a mainál lassabban növekvő ingatlanpiaccal számolhatunk - mondta a közgazdász.
Lufi-e vagy sem?
2008, vagyis a válság óta az egyik legnagyobb félelem az ingatlanpiaccal kapcsolatban az árlufi kialakulása, aminek - mint tudjuk - egyik kedvenc szokása kipukkadni.
Az Iránytű Intézet elemzője szerint jelenleg ettől nem kell tartani. A háztartások hitellehetőségei még mindig korlátozottak, a hitelfelvételi feltételek is szigorúbbak, mint a válság előtt, ráadásul a hitelfelvételi kedv is igen nyomott, a válság okozta sokk még nem múlt el. Jelenleg csak a lakáspiac korrekciója történik, most érjük el a „természetes”, trend szerinti szintet. Ebből persze előbb-utóbb kialakulhat egy túlfűtött piac, de a hitelpiac gyengélkedése jelenleg ezt még akadályozza.
Panelt tessék!
A válság utáni időszak egyik legérdekesebb kérdése, hogy mely lakástípus a jelen és a jövő legkedveltebb lakástípusa. Ezek pillanatnyilag a panelek, amelyek elsősorban relatív olcsóságuknak köszönhető, a vásárlását elhalasztó középosztálynak erre van most pénze komolyabb hitel felvétele nélkül - emlékeztetett Molnár Balázs. Ugyanakkor épp ez az árelőny kezd most eltűnni a téglalakásokkal szemben, ami miatt nem valószínű, hogy a fővárosi panelek árnövekedése még sokáig ilyen kiemelkedő lesz. Egy biztos, mind Budapesten, mind vidéken már 20 százalékkal - egyes kerületekben még nagyobb mértékben - emelkedett az áruk.
A vidéki, elsősorban kistelepüléseken, vagy kisvárosokban élők azonban továbbra sem számíthatnak arra, hogy végre sikerül eladni a nagyszülői házat. A lakáspiac ugyanis gyakorlatilag csak Budapesten és a nagyobb megyeszékhelyeken pörög.
A legkapósabbak ma a panellakások. Több régióban is kiemelkedő árnövekedés ment végbe. Ezek közül is kiemelkedik Budapest, a fővárosi panelek ma már reálértékben is drágábbak, mint a válság előtt. A panelek árnövekedése elsősorban relatív olcsóságuknak volt betudható, a vásárlását elhalasztó középosztálynak erre van most pénze komolyabb hitel felvétele nélkül.
A kereslet felfutásával a vevők alkupozíciója természetszerűleg gyengült, így az árengedmények mértéke is csökkent. Emellett csökkent az értékesítési idő, magyarul finoman szólva sem kell várni - Budapesten inkább - félévet egy-egy lakás eladására. Egy panellakás alig valamivel több mint egy hónap vevőre talál.
A közeljövőben tehát az árak visszafogottabb mértékű növekedése várható, stabilan, de a mainál lassabban növekvő ingatlanpiaccal, a szigorú feltételek és a válság miatti sokk hatása a hitelfelvételre pedig egyelőre biztosítja, hogy ne alakulhasson ki ingatlanpiaci lufi.